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<\/p>\nAu cours des 20 derni\u00e8res ann\u00e9es, l\u2019explosion de la bulle immobili\u00e8re, combin\u00e9e \u00e0 une judiciarisation croissante de la soci\u00e9t\u00e9 et aux effets de la crise \u00e9conomique, a conduit \u00e0 une augmentation exponentielle des recours pr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 l\u2019encontre des permis de construire, souvent pour des motifs purement financiers.<\/p>\n
Par Cabinet Brumm & Associ\u00e9s<\/p>\n
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Au-del\u00e0 de la simple r\u00e9action d\u2019opportunit\u00e9, certains ont mis sur pied des syst\u00e8mes organis\u00e9s s\u2019apparentant \u00e0 des op\u00e9rations de racket au pr\u00e9judice des promoteurs immobiliers qui, de guerre lasse, l\u2019avaient int\u00e9gr\u00e9 comme l\u2019une des donn\u00e9es de leurs op\u00e9rations. Toutefois, un mouvement de r\u00e9sistance a \u00e9t\u00e9 engag\u00e9 par plusieurs d\u2019entre eux sur le terrain judiciaire, qui a permis de faire \u00e9voluer la jurisprudence (1).<\/p>\n
Cette \u00e9volution a \u00e9t\u00e9 suivie par le l\u00e9gislateur, et a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une importante r\u00e9forme de la proc\u00e9dure administrative (2), qui vient d\u2019\u00eatre compl\u00e9t\u00e9e de mesures int\u00e9grant la dimension de l\u2019urbanisme commercial (3).<\/p>\n
Cabinet Brun & Associ\u00e9s : Plusieurs arr\u00eats de la Cour de Cassation, statuant sur des demandes pr\u00e9sent\u00e9es \u00e0 l\u2019encontre de recours consid\u00e9r\u00e9s comme abusifs, ont fait \u00e9voluer cette derni\u00e8re notion, qui se d\u00e9duit d\u00e9sormais du fait que le recours contre le permis de construire n\u2019\u00e9tait \u00ab pas inspir\u00e9 par des consid\u00e9rations visant \u00e0 l\u2019observation des r\u00e8gles d\u2019urbanisme \u00bb (Cass. civ. 3 – 5.06.12 – Pourvoi n\u00b0 11-1719).<\/p>\n
La r\u00e9clamation indemnitaire pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019auteur du recours abusif, fut-ce en demandant des sommes tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9es, n\u2019est plus consid\u00e9r\u00e9e comme fautive d\u00e8s lors que \u00ab le recours contre le permis de construire ne repose sur aucun moyen s\u00e9rieux et n\u2019a pour but que de retarder le projet immobilier \u00bb (Cass. civ. 2 – 5.03.12 – Pourvoi n\u00b0 11-13491).<\/p>\n
Mais la d\u00e9cision la plus caract\u00e9ristique rendue en la mati\u00e8re reste l\u2019arr\u00eat de la chambre criminelle de la Cour de Cassation dat\u00e9 du 22 janvier 2014 (pourvoi n\u00b0 12-88042).<\/p>\n
Pour la premi\u00e8re fois, confirmant un arr\u00eat rendu le 9 d\u00e9cembre 2012 par la cour d\u2019appel de Paris, la Haute Juridiction a consid\u00e9r\u00e9 que \u00ab le fait d\u2019exercer une action en justice hors de la protection d\u2019un int\u00e9r\u00eat l\u00e9gitime, et apr\u00e8s avoir artificiellement cr\u00e9\u00e9 un int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir, constitue une manoeuvre d\u00e9terminante de la remise des fonds \u00bb caract\u00e9risant l\u2019infraction d\u2019escroquerie.<\/p>\n
Il s\u2019agissait du dernier acte d\u2019une proc\u00e9dure men\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre d\u2019une association de malfaiteurs ayant \u00e9rig\u00e9 le recours administratif en moyen de financement: Apr\u00e8s avoir acquis, voire simplement lou\u00e9, des surfaces minimes situ\u00e9es \u00e0 proximit\u00e9 de programmes immobiliers d\u2019envergure, ils d\u00e9posaient, contre le permis d\u00e9pos\u00e9 pour celui-ci, un recours administratif simplement destin\u00e9 \u00e0 convaincre le ma\u00eetre d\u2019ouvrage de leur r\u00e9gler une indemnit\u00e9 lui \u00e9vitant un report sine die de son chantier.<\/p>\n
Ces d\u00e9cisions, ainsi que la situation qu\u2019elles sanctionnaient, ont conduit le l\u00e9gislateur \u00e0 envisager une r\u00e9forme de la proc\u00e9dure de recours contentieux \u00e0 l\u2019encontre des permis de construire.<\/p>\n
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Cabinet Brun & Associ\u00e9s : Le 25 avril 2013, Monsieur Daniel LABETOULLE, pr\u00e9sident honoraire de la Section du contentieux du Conseil d\u2019Etat, remet au ministre de l\u2019Egalit\u00e9 des territoires et du Logement un rapport, r\u00e9dig\u00e9 par le groupe de travail qu\u2019il pr\u00e9sidait, intitul\u00e9 \u00ab Construction et droit au recours: Pour un meilleur \u00e9quilibre \u00bb.<\/p>\n
Sur la base des propositions de ce rapport vont \u00eatre \u00e9labor\u00e9s l\u2019ordonnance n\u00b0 2013-638 du 18 juillet 2013 et le d\u00e9cret n\u00b0 2013-879 du 1er octobre 2013, tous deux relatifs \u00ab au contentieux de l\u2019urbanisme \u00bb.<\/p>\n
Les nouveaut\u00e9s apport\u00e9es par ces textes s\u2019articulent autour de six th\u00e8mes.<\/p>\n
2.1 – Restriction de l\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir<\/p>\n
D\u00e9sormais, le recours ne sera recevable que si le requ\u00e9rant d\u00e9montre que le projet contest\u00e9 est \u00ab de nature \u00e0 affecter directement les conditions d\u2019occupation d\u2019utilisation ou de jouissance du bien d\u00e9tenu ou r\u00e9guli\u00e8rement occup\u00e9 \u00bb.<\/p>\n
Le juge proc\u00e8de \u00e0 une appr\u00e9ciation restrictive et concr\u00e8te de cet int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n
En d\u2019autres termes, la seule situation de voisinage ne suffit plus \u00e0 justifier d\u2019un int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir.<\/p>\n
En outre, celui-c-ci s\u2019appr\u00e9cie \u00e0 la date de l\u2019affichage du permis litigieux, et non \u00e0 celle de d\u00e9p\u00f4t du recours, excluant donc les personnes s\u2019\u00e9tant install\u00e9es en connaissance de cause.<\/p>\n
2.2 – La r\u00e9gularisation en cours de proc\u00e9dure.<\/p>\n
Ici encore, le l\u00e9gislateur a consacr\u00e9 une \u00e9volution de la jurisprudence.<\/p>\n
Sur le fondement du nouvel article L600-5 du code de l\u2019urbanisme, le juge administratif peut octroyer au p\u00e9titionnaire du permis contest\u00e9 un d\u00e9lai destin\u00e9 \u00e0 r\u00e9gulariser celui-ci.<\/p>\n
Il peut m\u00eame surseoir \u00e0 statuer dans l\u2019attente du permis modificatif si les vices invoqu\u00e9s se limitent \u00e0 des probl\u00e8mes de forme ou apparaissent r\u00e9gularisables.<\/p>\n
2.3 – Le principe de cristallisation des moyens.<\/p>\n
Un des dispositifs les plus innovants emprunte \u00e0 la th\u00e9orie de l\u2019unicit\u00e9 du recours, ou de la concentration des moyens, que conna\u00eet la jurisprudence judiciaire, particuli\u00e8rement en mati\u00e8re p\u00e9nale.<\/p>\n
Le juge administratif peut, s\u2019il est saisi d\u2019une demande en ce sens, d\u00e9terminer une date \u00e0 compter de laquelle aucun argument nouveau ne pourra plus lui \u00eatre soumis.<\/p>\n
Ce principe a pour objet d\u2019\u00e9viter le m\u00e9canisme de d\u00e9layage des moyens par lequel le requ\u00e9rant retardait l\u2019issue du proc\u00e8s en d\u00e9posant r\u00e9guli\u00e8rement des m\u00e9moires pr\u00e9sentant de nouveaux arguments.<\/p>\n
2.4 – Suppression de l\u2019appel dans certains cas<\/p>\n
Cette disposition vise (pour une p\u00e9riode probatoire de 2014 \u00e0 2018 dans un 1er temps) les permis de construire (ou de d\u00e9molir) portant sur un b\u00e2timent \u00e0 usage principal d\u2019habitation situ\u00e9 en zone \u00ab tendue \u00bb (c\u2019est \u00e0 dire dans une commune confront\u00e9e \u00e0 un important besoin de logements).<\/p>\n
En pratique, les d\u00e9cisions seront rendues en premier et dernier ressort, et ne pourront \u00eatre attaqu\u00e9es que par la voie du pourvoi devant le Conseil d\u2019Etat.<\/p>\n
2.5 – L\u2019indemnisation des recours abusifs<\/p>\n
La disposition la plus comment\u00e9e de ces deux textes est celle qui permet d\u00e9sormais au titulaire du permis faisant l\u2019objet du recours de demander au juge de condamner l\u2019auteur de celui-ci (s\u2019il succombe) \u00e0 lui verser une indemnit\u00e9.<\/p>\n
Cette demande peut \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 tout moment, y compris pour la 1\u00e8re fois en cause d\u2019appel.<\/p>\n
Il s\u2019agit d\u2019\u00e9viter au p\u00e9titionnaire qui vient d\u2019affronter un recours administratif d\u2019avoir \u00e0 ressaisir le juge d\u2019une demande indemnitaire, et donc de faire peser, sur l\u2019auteur d\u2019un recours t\u00e9m\u00e9raire, un risque dissuasif.<\/p>\n
2.6 – L\u2019enregistrement des transactions<\/p>\n
Derni\u00e8re mesure significative de l\u2019arsenal d\u00e9ploy\u00e9 en 2013, l\u2019obligation d\u2019enregistrer, aupr\u00e8s des services fiscaux, les transactions intervenues pour mettre un terme aux recours engag\u00e9s contre des autorisations d\u2019urbanisme.<\/p>\n
A d\u00e9faut, celle-ci sera r\u00e9put\u00e9e sans cause et le p\u00e9titionnaire \u00ab payeur \u00bb pourra solliciter la restitution de l\u2019indemnit\u00e9 vers\u00e9e.<\/p>\n
Cette disposition n\u2019a pas de prot\u00e9e fiscale (les indemnit\u00e9s n\u2019\u00e9tant pas imposables), mais vise \u00e0 identifier les auteurs potentiels de recours et de transactions multiples, qui pourraient s\u2019apparenter \u00e0 des pratiques de chantage organis\u00e9, \u00e0 des fins purement p\u00e9cuniaires.<\/p>\n
Cabinet Brun & Associ\u00e9s : Au milieu d\u2019autres mesures concernant, notamment, les baux commerciaux, la loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014 a introduit quelques nouveaut\u00e9s \u00e0 la proc\u00e9dure de recours \u00e0 l\u2019encontre des autorisations d\u2019urbanisme.<\/p>\n
En effet, les articles 37 et suivants de ce texte, qui modifient le code de l\u2019urbanisme, fusionnent le r\u00e9gime des permis de construire avec celui des autorisations d\u2019exploitation commerciale, de sorte que, d\u00e9sormais, \u00ab le permis de construire tient lieu d’autorisation d\u00e8s lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la commission d\u00e9partementale d’am\u00e9nagement commercial ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la Commission nationale d’am\u00e9nagement commercial \u00bb<\/p>\n
De ce fait, tout projet d\u2019implantation, modification ou extension d\u2019exploitation commerciale doit donner lieu au d\u00e9p\u00f4t d\u2019un permis de construire, qui emportera saisine de la CDAC, et ne pourra \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 que sur avis favorable de cette derni\u00e8re. Par voie de cons\u00e9quence, ledit permis pourra \u00eatre attaqu\u00e9 pour des motifs li\u00e9s \u00e0 la situation concurrentielle, ou \u00e0 la situation de l\u2019immeuble.<\/p>\n
Les recours d\u00e9pos\u00e9s dans ce cadre seront soumis aux nouvelles dispositions issues de l\u2019ordonnance de du d\u00e9cret de 2013.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Au cours des 20 derni\u00e8res ann\u00e9es, l\u2019explosion de la bulle immobili\u00e8re, combin\u00e9e \u00e0 une judiciarisation croissante de la soci\u00e9t\u00e9 et aux effets de la crise \u00e9conomique, a conduit \u00e0 une augmentation exponentielle des recours pr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 l\u2019encontre des permis de construire, souvent pour des motifs purement financiers. Par Cabinet Brumm & Associ\u00e9s Au-del\u00e0 de la\u2026","protected":false},"author":18,"featured_media":460,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[33,41,39],"tags":[],"class_list":["post-325","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-droit","category-interviews","category-magazine"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/325","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/18"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=325"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/325\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1406,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/325\/revisions\/1406"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/460"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=325"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=325"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=325"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}