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Fort d\u2019une exp\u00e9rience de 25 ans en tant que syndic professionnel,\u00a0Francis Bourriaud devient consultant expert en copropri\u00e9t\u00e9 en cr\u00e9ant ADB Conseils en 2006. L\u2019expert aux multiples casquettes a \u00e9galement occup\u00e9 les fonctions de conf\u00e9rencier et d\u2019organisateur de l\u2019espace consultations gratuites au Salon de la Copropri\u00e9t\u00e9. Ce professionnel aguerri a cr\u00e9\u00e9 en 2015 la soci\u00e9t\u00e9 Syndicalur afin de promouvoir le m\u00e9tier de courtier en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
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Ethique, transparence et proximit\u00e9 du client sont les ma\u00eetres mots de Francis Bourriaud. L\u2019expert en copropri\u00e9t\u00e9 voit dans les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat historiquement bas, le principal levier d\u2019envol\u00e9e des prix de l\u2019immobilier. \u00ab\u00a0A l\u2019heure o\u00f9 les acqu\u00e9reurs deviennent beaucoup plus solvables en empruntant \u00e0 1% au lieu de 5 ou 6, les prix grimpent sous l\u2019effet d\u2019une demande nettement sup\u00e9rieure \u00e0 l\u2019offre, surtout dans les secteurs \u00e0 l\u2019attractivit\u00e9 \u00e9conomique et touristique reconnue, de Nice \u00e0 Lyon, en passant par Montpellier, Toulouse, La Rochelle, l\u2019Ile de R\u00e9 et Bordeaux o\u00f9 les prix ont bondi de 30% en deux ans \u00bb.<\/p>\n
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La situation s\u2019inverse et les prix s\u2019\u00e9croulent d\u00e8s que l\u2019on sort de ces march\u00e9s immobiliers tendus, poursuit Francis Bourriaud. Cette tendance baissi\u00e8re s\u00e9vit notamment dans le Nord, les Ardennes, la Creuse, l\u2019Allier et m\u00eame en Normandie\u00a0: \u00ab\u00a0des r\u00e9sidences secondaires ont perdu 50% de leur valeur \u00e0 cent kilom\u00e8tres de Paris, o\u00f9 le plafond de verre des 10 000\u20ac le m\u00e8tre carr\u00e9 est crev\u00e9, avec des prix d\u00e9fiant les lois de la pesanteur \u00e0 15, voire 20 000\u20ac le m\u00e8tre carr\u00e9 \u00bb.<\/p>\n
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Les prix astronomiques de certains logements incitent un nombre croissant d\u2019investisseurs \u00e0 leur pr\u00e9f\u00e9rer des locaux commerciaux, aux tarifs et aux conditions d\u2019exploitation plus attractifs. Les transformer en habitations lou\u00e9es en airbnb donnait une autre bonne raison \u00e0 leurs acqu\u00e9reurs de s\u2019endetter pour 25 ans, jusqu\u2019\u00e0 ce que l\u2019article L631 -7 du Code de la Construction leur fasse obligation de solliciter de l\u2019administration, l\u2019autorisation d\u2019un changement d\u2019usage de local meubl\u00e9.<\/p>\n
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En fait, que les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat soient bas ou \u00e9lev\u00e9s, la rentabilit\u00e9 d\u2019un bien sur quinze \u00e0 vingt ans s\u2019av\u00e8re le principal crit\u00e8re de choix des investisseurs en g\u00e9n\u00e9ral, des marchands de biens en particulier. Il ne leur a jamais \u00e9t\u00e9 aussi facile d\u2019obtenir des banques un pactole de 8 millions d\u2019euros pour acheter un immeuble et restaurer dix appartements dont la revente s\u2019effectuera avec une marge de 20%. Pas de quoi donner un coup de frein aux prix de l\u2019immobilier qui poursuivront leur hausse, souligne Francis Bourriaud, tant que les taux des cr\u00e9dits seront au plus bas.<\/p>\n
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Une tendance baissi\u00e8re inscrite dans le long terme, estime-t-on \u00e0 la Banque de France, en raison du vieillissement de la population mondiale. L\u2019accroissement de l\u2019\u00e9pargne des m\u00e9nages qui anticipent l\u2019allongement de leur dur\u00e9e de vie et de leur retraite booste l\u2019offre des capitaux sur un march\u00e9 qui se doit de baisser les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat pour rester \u00e9quilibr\u00e9.<\/p>\n
Parole d\u2019expert en copropri\u00e9t\u00e9\u2026Mieux vaut fuir, dans ce contexte, l\u2019appel des sir\u00e8nes et de leurs incitations aux placements risqu\u00e9s dont les grands groupes se remettront toujours, pas les particuliers. 750 000 petites \u00e9pargnants n\u2019ont-ils pas \u00e9t\u00e9 ruin\u00e9s dans un pass\u00e9 r\u00e9cent, par leurs achats massifs d\u2019actions Eurotunnel\u00a0?<\/p>\n
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La baisse des taux r\u00e9ussit \u00e0 ceux qui savent garder les pieds sur terre, voire sous terre, en investissant dans des parkings d\u2019hyper centre-ville ou de banlieues cossues o\u00f9 de nombreux foyers disposent de plusieurs voitures. La souplesse de la r\u00e9glementation qui permet de donner cong\u00e9 librement sans motif \u00e0 chaque \u00e9ch\u00e9ance du bail sign\u00e9 pour six mois ou un an, voil\u00e0 qui fait de l\u2019achat de parkings, un bon deal, avec 8 \u00e0 10% de rendement.<\/p>\n
Un rendement optimis\u00e9, note Francis Bourriaud, si l\u2019on a eu la bonne id\u00e9e de contacter un promoteur pour acqu\u00e9rir \u00e0 moindre prix, vingt emplacements d\u2019une queue de programme de parkings. \u00a0Imposables dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers si elles ne s\u2019accompagnent d\u2019aucun service autre que le gardiennage, les locations de parkings permettent de b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime d\u2019imposition simplifi\u00e9, dit micro-foncier, si vos revenus fonciers bruts sont inf\u00e9rieurs \u00e0 15 000 \u20ac annuels.<\/p>\n
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Autre bon plan\u00a0: acheter \u00e0 contre-courant, loin du Top Ten des villes o\u00f9 les prix ont bondi de 21,1% en cinq ans en limitant souvent \u00e0 0,5 \u00e0 1% la rentabilit\u00e9 de votre investissement. Une rentabilit\u00e9 propuls\u00e9e \u00e0 bride abattue (36%) par l\u2019heureux acqu\u00e9reur \u00e0 35 ans, d\u2019une trentaine de logements \u00e0 Saumur, ville de 27 000 habitants, confie Francis Bourriaud. Remis en \u00e9tat et lou\u00e9s aux milliers de spectateurs du Puy-du-Fou dont les h\u00f4tels affichent r\u00e9guli\u00e8rement \u00a0complets, ils ne d\u00e9semplissent pas. Les visiteurs n\u2019h\u00e9sitant pas \u00e0 parcourir 100km pour se loger et se restaurer sur les terres du prestigieux Cadre Noir. Restaurateurs et commer\u00e7ants se frottent les mains, \u00e0 l\u2019instar des \u00e9lus saumurois qui ont accord\u00e9 une confortable subvention au jeune investisseur pour la r\u00e9novation de ses logements\u00a0!<\/p>\n
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Signe de son succ\u00e8s\u00a0: plus de 50% des ventes de biens neufs au d\u00e9tail se font selon le Dispositif Pinel<\/strong>, reconduit jusqu\u2019en 2021. En se maintenant au plus bas, les taux de cr\u00e9dit permettent ainsi d\u2019acqu\u00e9rir sans apport, un appartement neuf situ\u00e9 dans l\u2019une des zones \u00e9ligibles d\u00e9finies par le dispositif. En le proposant ensuite \u00e0 la location pour une p\u00e9riode de six \u00e0 douze ans, on b\u00e9n\u00e9ficie de 12 \u00e0 21% d\u2019abattement fiscal.<\/p>\n La faiblesse des taux d\u2019emprunt redore \u00e9galement le blason du LMNP<\/strong>. Acheter \u00e0 cr\u00e9dit un appartement destin\u00e9 \u00e0 la location meubl\u00e9e assure en effet aux investisseurs, une gestion d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e par bail, un rendement net de charges de l\u2019ordre de 4% et des revenus d\u00e9fiscalis\u00e9s sous l\u2019effet de l\u2019ARD (Amortissement R\u00e9put\u00e9 Diff\u00e9r\u00e9).<\/p>\n Cerise sur le g\u00e2teau\u00a0: les mensualit\u00e9s d\u2019un pr\u00eat de 200 000\u20ac souscrit \u00e0 1% sur vingt ans pour l\u2019achat d\u2019un bien immobilier, s\u2019av\u00e8rent \u00e0 920\u20ac, \u00e9quivalentes au montant d\u2019un loyer. De plus, la part de capital rembours\u00e9 d\u00e9passe, d\u00e8s la premi\u00e8re mensualit\u00e9, la proportion des int\u00e9r\u00eats. La part du capital restant d\u00fb sera d\u2019autant plus faible en cas de revente du bien, -pour cause de divorce ou de perte d\u2019emploi-, avant le remboursement total du cr\u00e9dit. De quoi faire de la pierre une valeur de plus en plus s\u00fbre.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Levier de l\u2019envol\u00e9e des prix de l\u2019immobilier, la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9ussit \u00e0 ceux qui rep\u00e8rent les zones promises \u00e0 un bel avenir et osent investir \u00e0 contre-courant, analyse Francis Bourriaud, expert en copropri\u00e9t\u00e9. Fort d\u2019une exp\u00e9rience de 25 ans en tant que syndic professionnel,\u00a0Francis Bourriaud devient consultant expert en copropri\u00e9t\u00e9 en cr\u00e9ant\u2026","protected":false},"author":18,"featured_media":16219,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,1],"tags":[],"class_list":["post-15550","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscalite","category-non-classe"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/15550","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/18"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=15550"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/15550\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15570,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/15550\/revisions\/15570"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/16219"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=15550"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=15550"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.terresens.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=15550"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}